航头的两个新盘陆家嘴秀丽澜湾、森兰·航荟名庭早在两年前就开盘了，查询去化数据吓我一跳：

　　陆家嘴秀丽澜湾2023年8月份开盘到现在，推出的440套房才卖了178套，去化仅40%：

　　森兰·航荟名庭2023年末开盘到现在，推出的300套房更是仅卖了不幸的90套，去化30%：

　　以中海云麓里为例，90平米的洋房2019年开盘均价4.48万元/m²，现在挂牌价比开盘价还低，破发了：

　　该小区中楼层房源其时的业主是以400到430万的毛坯价买进的，装饰完今后现在350到380万拿出来卖（成交价）。

　　中介称业主自己装饰也花了20到30万，还赔了一个装饰的钱，现在一来一回亏惨了！

　　东升家乡三期从2.5万元/m²涨到3万元/m²，只涨了20%；现在现已跌到2.1万元/m²，较高点跌了30%；

　　海洲桃花园一期从3.2万元/m²涨到4万元/m²，涨了25%；现在跌到2.8万元/m²，较高点跌了30%。

　　金地艺岁月从4万元/m²涨到4.8万元/m²，涨了20%；现在跌到了3.4万元/m²，较高点跌了29%。

　　航头处在浦东、闵行和奉贤三区接壤的三不管地带，亲爹（南汇）不疼、后爹（浦东）也不爱。

　　后来航头跟着南汇一同参加浦东我们庭，成果仍是没遭到多少待见，全体的城市化速度很慢。

　　浦东除了在航头最北部的鹤沙航城建了一片现代化的动迁大居外，就给航头配了16、18号线两条地铁，老镇中心落后的乡镇相貌一向未改。

　　现在浦东的开展逻辑很清晰，两大开展要点便是金色中环和临港，航头一个都不沾，处在规划的真空地带，被边际化了。

　　尽管航头北部被张江科学城切走了一块地皮，大治河以南又被临港咬掉了一口，但都杯水车薪。

　　2017年《上海市城市全体设计（2017-2035年）》清晰将航头划入生态控制线规模，这相当于给区域开展判了死缓。

　　依据浦东新区规土局发表的数据，航头镇建造用地占比仅38%，远低于周浦的62%和康桥的75%。

　　浦东把航头与周浦、康桥、浦江四镇打包在了一同，组成了一个整合提高型乡镇圈。

　　结合这样的定位和现在航头开展的现状，已能预见二十年今后的航头镇容貌了。

　　南面的金汇虽有东方美谷和临港自贸区加持，但自身也有很大的开展空间，照亮不了航头；

　　西面的浦江还在盼望前滩辐射，航头不可能透过浦江再去承受前滩的辐射，八棍子撂不着；

　　北面的周浦尽管有张江南扩的利好，但相同也要自己填满了再说，带动不了航头。

　　已然曩昔的开展盈利航头没有抓到，未来也会持续错失，不会再有新的规划给到航头了。

　　浦东人口导入和城市化速度现已放缓，在这样的布景下航头兴起的期望愈加迷茫了。

　　2023年浦东新区非流动人口为581.11万人，较2020年仅添加12.9万人；

　　而航头2020-2023年非流动人口仅添加0.8万人，远低于张江（年均添加2.3万）和临港（年均添加6.5万）。

　　未来浦东可以持续看得见的城市化进程也就在金色中环和临港了，航头大概率没戏。

　　市郊小镇要想兴起，要么接近市区可以吃到外溢（南翔、曹路、唐镇）；要么成为五大新城可以吸纳一些规划（马陆、南桥）；哪怕是一城九镇留下一个开展的根柢也好（浦江、周浦）。

　　正是由于地理方位的偏僻和规划能级的弱，约束了航头各方面的开展，这个影响从而投射到楼市上。

　　既没有人来买航头的新房（靠本地渐渐消化），也没有强壮的购买力来拉涨航头的二手房。

　　纵向比照，航头处在18号线置业轻视链的最末端，吃不到市区的外溢，被前面层层的板块阻挡了。

　　18号线可谓一条置业轻视链，上游的北蔡、御桥、周康把来自市区的外溢都吸收掉了。

　　导致外溢到航头的购买力很少，让航头的新房只能靠本地有限的客群去渐渐消化。

　　航头卖4.8万元/m²的新房没有性价比，北部有愈加接近浦东城区且性价比更高的代替产品。

　　比方北蔡带电梯的许多动迁房、康桥的次新商品房绿洲康桥新苑/绿洲东上海一期、周浦的许多二手房成交价都和航头新房差不多。

　　而在二手房方面，只需前面的几位大哥不涨，后边的航头小弟也别想涨，要看他人的脸色。

　　鹤沙航城的方位比航头老镇愈加接近张江，二手房才3万元/m²，吸走了航头的购买力。

　　浦江镇南部（鲁汇）的新房才4.3万元/m²，新场打完折4.5-4.6万元/m²，比航头更廉价；

　　已然板块竞争力不强，偏偏航头开发的商品房质量还不可，降低了竞争力，拖累了价格上涨。

　　秀丽澜湾、航荟名庭两个盘都是有毛坯有装饰，这样的搭配在上海现已不多见了。

　　而带装饰的楼栋质量又一般，虽带中央空调和地暖但没有新风，出售美其名曰市郊空气新鲜用不上。

　　由于动迁户们拿房没什么本钱，多少钱出手都是赚的（中介表明成交价绝大多数都是新房的半数）。

　　而商品房不一样，我们是用4.8万元/m²的真金白银投入的，假如被动迁房压价就很吃亏。

　　更要害的是，商品房业主和动迁房业主享用的是相同的XQ配套，愈加拉低了商品房的身价。

　　次新房金地艺岁月成交价格才3.45万元/m²，中海云麓里4.06万元/m²。

　　可以说，航头曩昔是被南汇和浦东战略扔掉的当地，区域开展遇到的窘境造成了楼市的惨状。

　　航头正在进行城中村改造，未来城乡相貌会有较大的改观，全体寓居质量有提高的期望。

　　航头镇城中村改造项目坐落镇域中部和南部，总用地面积约732.21亩，共触及5个点位；

　　方针是刻画“上海宜居型城市更新样板”，改动区域内修建老化、空间拥堵、配套设备匮乏的现状：

　　值得一提的是，航头城中村改造会配套建造更多新的动迁房，这一些产品会跟鹤沙航城动迁大居打一个房龄差、质量差和价格差。

　　归纳来看，正是开展留下的种种惋惜没让航头的房价大涨，楼市数据体现十分“惨”。

　　但也幸好是这样，航头的房价性价比在大张江是最高的，给张江刚需留下了喘气的时机。

　　究竟航头有张江南扩的利好，仍是双地铁，产品性价比又这么高，亮点仍是杰出的。

　　期望航头好好掌握城中村改造的时机，把配套做好，更好接受张江南部的外溢，当好“南花园”。

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